Выгодно ли брать ипотеку сегодня?

Для подавляющего большинства желающих прибрести свою недвижимость собственных накоплений бывает явно недостаточно и в качестве возможного способа разрешить проблему рассматривается ипотечный кредит. Однако страх перед возможными переплатами и дополнительными расходами на кредит заставляет задуматься о том, что же все-таки выгоднее: взять кредит или же накапливать сбережения. Попробуем подойти к решению этой задачи, отбросив все эмоциональные составляющие, и сконцентрируемся исключительно на решении математической задачи, просчитывая возможные расходы.

Прежде, чем перевести задачу на язык математики, давайте рассмотрим какие плюсы дает нам каждая из стратегий.

  • Если взять ипотечный кредит прямо сегодня, то это дает нам следующее:
    • Фиксация стоимости квартиры. Стоимость недвижимости меняется во времени. Как правило, она растет, а иногда весьма существенными темпами. Отложив приобретение квартиры на более поздний срок, Вам придется за ту же недвижимость заплатить большую стоимость.
    • Больше не нужно платить аренду. Очевидно, что в случае выбора альтернативной стратегии придется нести дополнительные расходы, связанные с арендой. Причем с неприятной спецификой, так как ежемесячные расходы на аренду могут увеличиваться с течением времени.
  • Если продолжить накапливать средства и приобрести квартиру позже, то в положительных сторонах можно увидеть следующее:
    • Возможно более низкие ставки по ипотечному кредиту в будущем. Это возможно из-за двух составляющих. Во-первых, большие накопления дают больший первоначальный взнос. Уже сегодня можно заметить существенную разницу между условиями по ипотечным кредитам для случаев, когда у Вас имеется 10% от стоимости квартиры или же для варианта, когда ваших накоплений хватит на первоначальный взнос в 50%. Во-вторых, возможный тренд на общее снижение ипотечных ставок в будущем.
    • Меньшая сумма кредита и, как следствие, более низкие затраты на его обслуживание. Поскольку, очевидно, в этом случае сумма выплаченных процентов будет меньше из-за изначально меньшего долга. Помимо этого, меньше будут дополнительные расходы, которые требуются при получении кредита, например, страховать закладываемую недвижимость банк иногда требует только на сумму оставшегося долга.

Как видно, выбор правильной стратегии далеко не очевиден, поскольку достаточно противоборствующих аргументов. И какой именно из них будет играть более значимую роль в Вашем случае можно попробовать определить расчетом. Для этой цели может быть удобным калькулятор брать ли ипотеку. Попробуем им воспользоваться и рассчитать следующий пример (для этой цели можно нажать на ссылку "Загрузить пример" на странице калькулятора).

Нужно определить в какой месяц с мая 2011 года по май 2014 расходы на приобретение недвижимости будут минимальны для нижеперечисленных условий.

Стоимость недвижимости на май 2011 года составляла 4 500 000 рублей. Предполагаем, что она будет расти до 05.2012 со скоростью 12,5% в год, а после 05.2012 - 10% в год.

Параметры 'Стоимость недвижимости'
Параметры 'Стоимость недвижимости'
Стоимость недвижимости во времени
Стоимость недвижимости во времени

Ежемесячная сумма платежа за аренду до 12.2012 будет составлять 25 000 рублей в месяц, с 12.2012 по 05.2013 - 28 000 рублей и с 05.2013 - 30 000 рублей.

Параметры 'Стоимость аренды'
Параметры 'Стоимость аренды'

Переходим к параметрам ипотечного кредита.

Планируем, что каждый месяц можно будет отдавать не более 50 000 рублей по кредиту, в случае если кредит будет взят до 05.2012, если после, то не более 75 000 рублей.

Параметры 'Максимальная сумма ежемесячного платежа'
Параметры 'Максимальная сумма ежемесячного платежа'

Приобретение недвижимости с использованием ипотеки требует дополнительных расходов. Здесь могут быть как прямые комиссии банков, которые, к радости, постепенно теряют популярность, так и платежи, которые вытекают из требований банков. Напрямую эти платежи банкам не поступаю, но, тем не менее, ложатся на плечи заемщиков. Сюда относятся как всевозможные виды страхования (объекта залога, титульное страхование, страхование жизни и трудоспособности и т.п.). Потенциально таких расходов может быть не мало, и их важно также учитывать в расчетах. Внизу блока "Дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости с привлечением ипотечного кредита" есть ссылка "Добавить распространенные затраты". Нажав нее, добавится довольно много возможных затрат, которые можно отредактировать и удалить ненужные.

Параметры 'Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости с привлечением ипотечного кредита'
Параметры 'Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости с привлечением ипотечного кредита'

Заложим следующие условия кредитования, действующие первоначально.

Первоначальный взнос Кредиты до 84 месяцев Кредиты до 168 месяцев
10%* 13,75% 14,00%
20% 13,45% 13,75%
*Требуется дополнительное страхование ответственности заемщика в размере 1% от суммы кредита, выплачиваемое ежегодно.
Параметры 'Условия кредитования на 05.2011'
Параметры 'Условия кредитования на 05.2011'
Предположим, что начиная с декабря 2012 года ставки по кредитами для тех же условий уменьшатся на 1%
Первоначальный взнос Кредиты до 84 месяцев Кредиты до 168 месяцев
10%* 12,75% 13,00%
20% 12,45% 12,75%
Изменение условий кредитования с течением времени
Изменение условий кредитования с течением времени

Перейдем, к сбережениям. До взятия кредита каждый месяц мы готовы будем откладывать 50 000 рублей, имея первоначально 150 000 рублей. Для этой цели нужно выбрать Вид сбережений "Наличные сбережения" - это любые сбережения, на которые не начисляются проценты. Например, деньги на зарплатной карте.

Наличные сбережения
Наличные сбережения
Помимо этого, имеется депозит в банке, который был открыт 01.05.2009 под 10% годовых с такими параметрами:
Параметры депозита в банке
Параметры депозита в банке
В результатах расчета можно будет наблюдать, как каждый месяц будут расти сбережения. Для случая с вкладом до момента закрытия сумма сбережений будет рассчитываться по условиям досрочного закрытия.
Сбережения во времени
Сбережения во времени

Осталось заполнить последний блок "Общая инфляция" Нужно пояснить для какой цели он нужен. Инфляция - это процесс во времени, при котором покупательная способность денег снижается. Я думаю, многие замечали как со временем цены на товары и услуги растут. Это приходится учитывать. Поскольку главная ценность денег - покупательная способность, то в суммировании затрат, которые приходится нести в разные моменты времени правильно будет складывать не абсолютные величины, а некие значения, скорректированные с учетом инфляции. Ниже в интерпретации результатов будет показано в числах, что под этим подразумевается.
Считаем, что инфляция будет меняться во времени. Первоначально до 01.2012 она будет составлять 12% в год, затем 10% в год до 01.2013 и оставшееся время - 8% в год.

Параметры 'Общая инфляция'
Параметры 'Общая инфляция'

Наконец, пришло время разбираться с результатами

Результат расчетов

По таблице с результатами можно увидеть, что при указанных данных, месяц, при котором общие затраты получаются минимальны для нас, является 07.2012. В данном случае как с учетом инфляции, так и в абсолютном выражении. Можно заметить к тому же существенную разницу между общими суммами затрат, что дает возможность оценить степень обесценивания денег. В случае учета инфляции - это 5 852 053.51*. Означает, что если бы Вы тратили то же количество денег и в те же самые месяцы на покупку каких-либо товаров и услуг (вместо затрат, связанных с приобретением недвижимости), то купить Вы смогли столько товаров и услуг, сколько можно купить на 5 852 053.51 рублей на момент 05.2011, но потратить бы при этом пришлось 7 573 480.28 рублей.

Интересно наблюдать во времени, как растут суммы затрат с учетом инфляции и без.

Сумма затрат, Сумма затрат с учетом инфляции
Сумма затрат, Сумма затрат с учетом инфляции

Возможны ситуации, когда минимумы расходятся. На какой минимум в этой ситуации ориентироваться? Тут в качестве примера можно привести ситуацию с рынком недвижимости 10-15 летней давности. Вот если бы тогда можно было получить квартиру, а расплачиваться за нее сейчас и исключительно по той цене, которая была на тот момент... Наверное, для многих те цены кажутся сейчас очень доступным, хотя 10 лет назад такого ощущения вовсе не было. Причина, очевидно, в том, что доходы этих многих росли. Поэтому, вывод можно сделать следующий: если Вы ожидаете, что Ваш доход будет расти с течением времени, догоняя инфляцию, то выбор инфляционного минимума вполне логичен. Если же Вы уверены, что ваш доход в течение всего периода выплат по ипотеке не будет расти, то придется ориентироваться на месяц с абсолютным значением.

Очевидно, что все расчеты будут нести некую погрешность. Вряд ли можно с точностью до долей процента предугадать насколько подорожает недвижимость в будущем, или как изменятся ставки по кредитам. Однако, полезно получить общее ощущение от степени вклада различных параметров (скорость роста недвижимости, аренда и т.п.) для Вашего случая. Можно поэкспериментировать, попробовав немного увеличить / уменьшить один из параметров, и посмотреть, как при этом смещается месяц, когда приобретение квартиры было бы с минимальными затратами. Можно попытаться найти некое предельное число на сегодняшних условиях по ипотеке, например, для скорости роста недвижимости, при котором становится невыгодно накапливать средства в Вашем случае, поскольку затраты с каждым последующим месяцем становятся все больше и больше. Бывает полезным использовать калькулятор, когда какой-либо банк предлагает новые условия по ипотеке и определиться насколько это может быть выгодно для Вас.